Posted on

Apa itu Rumah "Mencambuk" dan Kapan itu Ilegal?

Istilah "menjatuhkan diri" dalam transaksi real estat adalah bagian dari istilah "flip." Siapa pun yang menonton TV larut malam tahu bahwa "membalik" sebuah properti biasanya berarti membeli fixer-atas, memperbaikinya, dan kemudian menjualnya. Idealnya ini terjadi dalam waktu yang relatif singkat (untuk mengurangi biaya penyimpanan kepada pembeli / fixer / penjual).

"Flopping" biasanya mengacu pada flip di mana pembelian terjadi pada penjualan pendek dan di mana pembeli mungkin sudah memiliki pembeli berikutnya berbaris untuk harga yang lebih tinggi. Pemberi pinjaman setuju untuk menjual properti kurang dari yang terutang pada surat hipotek, pembeli kemudian mengakuisisi dan cepat menjual kembali properti.

Beli rendah, jual tinggi. Apa yang salah dengan itu? Masalahnya terjadi jika ada penipuan. Pemberi pinjaman, dan penjamin mereka seperti Fannie Mae, tidak memiliki sumber daya untuk melakukan due diligence pada properti di mana mereka memegang hipotek. Jadi, Fannie Mae bergantung pada pembeli short-sale untuk memberikan informasi tentang properti itu?!? Pembeli jelas memiliki insentif untuk melebih-lebihkan biaya perbaikan yang diperlukan dan meremehkan nilai properti.

Setelah pembeli menjual kembali properti, Fannie Mae mungkin mengeluh bahwa itu diberikan informasi palsu oleh pembeli (atau oleh agen real estat, atau oleh penjual) mengenai nilai properti dan / atau keberadaan pihak lain yang berkepentingan.

Shelley Poland, wakil presiden di Freddie Mae, dan Robert Hagberg, direktur asosiasi investigasi penipuan, mengatakan dalam sebuah posting blog bahwa mereka percaya penipuan seperti itu sedang meningkat. Freddie mengharuskan pembeli untuk menandatangani surat pernyataan bahwa transaksi tersebut adalah "panjang tangan".

Apa yang dapat dilakukan pembeli short-sale, terutama investor yang ingin melakukan flip, untuk menghindari tuduhan penipuan "menjatuhkan diri?"

1) Tidak ada hubungannya dengan agen penjual atau opini harga pialang mengenai nilainya.

2) Gunakan perkiraan yang masuk akal untuk biaya perbaikan atau informasi lain yang disampaikan kepada pemberi pinjaman penjual ketika mencari persetujuan penjualan singkat.

3) Jangan bertukar apa pun dengan penjual yang tidak tercermin pada pernyataan penyelesaian HUD1.

Juga, berhati-hatilah. Freddie, dan unit pencegahan penipuan, mengklaim bahwa itu adalah penipuan jika pembeli / investor masuk ke dalam kontrak penjualan penjualan pendek, mengidentifikasi dan kontrak dengan pembeli berikutnya, dan menutup pada pembelian penjualan pendek tanpa mengidentifikasi pembeli berikutnya kepada pemberi pinjaman . Lihat http://www.freddiemac.com/singlefamily/news/2010/0412_payoff_fraud.html

Posted on

Hukum HOA Arizona – Kapan Asosiasi Pemilik Rumah Anda Bisa Tutup?

Banyak pemilik rumah Arizona terkejut menemukan bahwa hukum Arizona memungkinkan asosiasi pemilik rumah untuk menyita hak gadai terhadap pemilik rumah dalam situasi tertentu. Ini tidak benar di setiap negara bagian dan tidak terjadi di Arizona sampai amandemen yang cukup baru pada Statuta Revisi Arizona. Untuk menghindari kehilangan rumah Anda ke asosiasi pemilik rumah Anda, Anda harus memahami apa hak dan kewajiban yang Anda miliki.

Untungnya, hukum Arizona tidak mengijinkan asosiasi pemilik rumah untuk menutup rumah terhadap denda yang belum dibayar. Sebaliknya, hukum membedakan antara penilaian dan denda, memungkinkan untuk tindakan penyitaan berdasarkan hak gadai untuk penilaian yang belum dibayar, tetapi tidak denda.

Penilaian didefinisikan sebagai iuran rutin yang dibebankan oleh asosiasi pemilik rumah untuk mempertahankan komunitas. Jika pemilik rumah gagal membayar penilaian tersebut, dan jika penilaian tetap tidak dibayar selama satu tahun atau jumlah yang belum dibayar melebihi $ 1.200, HOA akan memiliki hak gadai pada rumah yang dapat diambil alih. Berdasarkan undang-undang Arizona, lien HOA untuk penilaian yang tidak dibayar melampirkan secara otomatis, dan banyak pemilik rumah yang tidak menyadari sampai terlambatnya seberapa banyak masalah yang dapat diakibatkan dari kegagalan membayar mereka.

Denda, sebagai lawan dari penilaian, adalah hukuman yang dibebankan oleh HOA atas pelanggaran CC & R atau dokumen yang mengatur organisasi pemilik rumah. Denda umum berasal dari kegagalan menjaga lansekap, meninggalkan tempat sampah di luar, dan parkir di area terlarang. Denda yang belum dibayar tidak menghasilkan lien otomatis dan mengharuskan HOA menuntut pemilik rumah di pengadilan dan memperoleh keputusan sebelum lien dapat direkam. Bahkan setelah memperoleh penilaian seperti itu dan merekam hak gadai, bagaimanapun, HOA tidak dapat berusaha menyita rumah untuk denda yang belum dibayar.

Terlepas dari hak asosiasi pemilik rumah 'untuk menyita hak gadai untuk penilaian sering tidak masuk akal bagi HOA untuk melanjutkan dengan tindakan seperti itu. Meskipun lien HOA memiliki prioritas atas banyak kewajiban, jaminan tersebut umumnya akan menjadi sekunder untuk hipotek utama di rumah, jadi jika tidak ada ekuitas yang cukup untuk melunasi hipotek dan memenuhi lien, penyitaan mungkin tidak dijamin. Pemilik rumah harus memahami, bagaimanapun, bahwa gagal untuk membayar penilaian dapat mengakibatkan hilangnya rumah mereka, dan bahwa HOA dapat mengejar penyitaan bahkan ketika tindakan tersebut tidak layak secara finansial.

Undang-undang yang mengatur hak dan kewajiban pemilik rumah dan HOA rumit, dan pemilik rumah yang menghadapi tindakan pengumpulan oleh HOA mereka harus menghubungi yang berpengalaman Pengacara HOA Arizona secepatnya. Dalam banyak kasus ada pembelaan yang layak, tetapi mereka harus diajukan sebelum keputusan yang merugikan diberikan oleh pengadilan.